Все мы начинаем любить слово «стабильность» ровно в момент, когда становимся самостоятельными. Жизнь и так хаотичнее с каждой минутой, поэтому хочется, чтобы хоть что-нибудь и где-нибудь было предсказуемым.

Например, расходы на квартиру. Казалось бы, всё чётко и понятно: тут платим столько, там столько и вот тут ещё капельку. Но жизнь в ответ на это выдаёт искреннее «ха, ха, ха», и даже железно забетонированная стоимость аренды может взять и вырасти. Но как и почему может повыситься арендная плата? В первую очередь давайте договоримся, что сейчас мы разбираемся в ситуации, в которой арендодатель меняет условия договора без предварительного «окей, по рукам» с жильцом. Конечно, собственник жилья вправе менять стоимость аренды, но есть нюансы.

Всё упирается в договор

В правильно составленном документе должны быть прописаны следующие пункты:
– возможность изменения арендной платы как таковой;
– какая из сторон имеет на это право;
– сроки изменения арендной платы (когда вступает в силу);
– периодичность изменений (например, не чаще раза в год);
– пределы изменений (здесь может быть как твёрдая сумма вроде «не более 5 000 рублей за раз», так и процент);
– порядок повышения арендной платы.

Чтобы избежать проблем и споров при возможном судебном разбирательстве, все эти пункты должны быть прописаны максимально подробно и чётко. Если же пункта о возможности увеличить плату в договоре нет, то никаких «поставил перед фактом» со стороны арендодателя быть не должно, а вопрос следует решать только через соглашение сторон, как закреплено в ГК РФ. В договоре можно и нужно прописать условия, при которых увеличение арендной платы становится возможным. Это позволит арендатору защитить свои права и не дать арендодателю злоупотребить своими хотелками.

Основанием для изменения суммы арендной платы могут быть:
– ремонт или покупка собственником новой мебели и техники;
– улучшение транспортной системы вблизи квартиры или дома (крупная развязка, магистраль, открытие станции метро в шаговой доступности);
– рост рыночной стоимости объекта по отчётам независимого оценщика;
– изменение тарифов и экономических условий в регионе;
– изменение ключевой ставки Банка России;
– изменение индекса инфляции.

Последний пункт вообще самый интересный. Если бы нам платили каждый раз, когда в новостях возникает слово «инфляция», мы бы уже были очень богатыми. Но в вопросах аренды сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах. И даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, одной этой фразы не хватит: должны быть прописаны и коэффициенты иначе на что опираться? Всё должно быть максимально подробно, досконально и так, чтобы никто не мог докопаться даже Соул Гудман. Поэтому если пункт об инфляции есть, то в нём стоит чётко прописать формулы, коэффициенты и тарифы.

Скажем, как-то так: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государственной статистики». В противном случае арендатор может не соглашаться с повышением и оспорить рост стоимости аренды через суд.

Подведем итог

А) Арендодатель не может просто так взять и поднять арендную плату: всё упирается в условия договора. Если в нём прописаны определённые условия (с коэффициентами, процентами и суммами), при которых стоимость может вырасти, то это одно дело. Но если такого пункта нет, то поднятие арендной платы нарушение прав арендатора.

Б) Самое главное договориться обо всём перед подписанием документов. Грамотно составленный договор и открытый диалог между собственником и арендатором лучшее лекарство от драм, скандалов и, упаси всевышний, судебных разбирательств.

Если вам “зашла” эта статья – то будем благодарны за подписку на наш ТГ-канал Блог адвоката и товароведа недвижимости, так вы точно не пропустите новости и узнаете о них первыми!