Список из 10 заблуждений о недвижимости среди обывателей.

Заблуждение №1. Покупка квартиры в новостройке – это хорошее вложение в недвижимость.

Помните: с момента оплаты будущего объекта на этапе фундамента до момента, когда ключи от квартиры могут быть переданы вам, вы не покупаете недвижимость. Вы платите за ожидание собственности и за документ под названием «ДДУ».

По сути, это инвестиционный контракт (больше похожий на фьючерсный контракт), который гарантирует, что в какой-то момент в будущем вы получите недвижимость.
Оказывается, это ценная бумага. Кроме того, недвижимость фактически стала инвестиционно-банковским продуктом в контексте перехода банков на новый формат финансирования по нормам 214-го Федерального закона, вступившего в силу 1 июля 2019 г.

Так что покупка будущей недвижимости в новостройке – это вложение в ценные бумаги. Позже, когда строительство будет завершено, собственность станет недвижимостью. И здесь есть интересный нюанс: вы покупаете объект в новостройке, а продаете на вторичном рынке. Любая сделка, в том числе уступка, считается сделкой на вторичном рынке жилья.

Поэтому, если вы инвестируете в новостройки с целью перепродажи недвижимости, вам следует анализировать не рынок новостроек и не цены застройщиков, а вторичный рынок недвижимости и его правила.

Заблуждение №2. Новостройка – от котлована до сдачи – всегда дорожает.

Многие считают, что новостройка не может не расти в цене. Дескать, цены застройщика растут!

Недавно, одна из риелторских компаний, заключили сделку по одному из многострадальных проектов, где продали квартиру немного дешевле, чем платил хозяин на стадии раскопок.

Так что вот прямое свидетельство того, что новостройка не всегда дорожает. На рынке огромное количество новостроек, из которых не могут получить деньги даже те собственники, которые вложились еще на этапе котлована.

Заблуждение №3. Снять квартиру – кормить чужого дядю.

По мнению большинства, покупка квартиры в ипотеку – это не кормление чужого дядюшки.

Имя дяди не банкир, вы на него не работаете и не хотите слышать и видеть настоящие расчеты.

Так что давайте посчитаем вместе.
К примеру Москва.

Так, если вы сейчас покупаете однокомнатную квартиру в Москве за 7,5 миллиона рублей, то вам потребуется первоначальный взнос в размере 20%, то есть у вас должно быть накоплено 1,5 миллиона рублей. Допустим, срок кредита 20 лет. Это означает, что банк даст вам 8,5%. Вот что происходит:


Размер вашего ежемесячного платежа составит 52 тысячи рублей. Но вы можете снять такую же квартиру за 30 000. То есть вы будете ежемесячно отдавать 52 000 рублей вместо 30 000 рублей чужому дяде в банке. А если протянуть этот баян на 20 лет, примерно за первые 2 года основного «тела» долга, вы подарите банку еще от 9 до 11 тысяч рублей в месяц.


Но еще вы будете платить банку процентами в среднем 40 тысяч рублей в месяц. Понимаете? Возникает вопрос: а кто тогда кормит вашего дядю?

Но продолжим расчеты. Например, я хочу ускорить и погасить ипотеку заранее.

Это обычная история:
«Я предпочитаю стараться изо всех сил, но это будет моя квартира! Я вылезу из штанов, чтобы заплатить пораньше! “

Допустим, вы пытаетесь выплатить всю ипотеку за 8 лет. В этом случае ежемесячный платеж составит примерно 86 тысяч рублей при 6-миллионном кредите.


Но самое интересное, что даже если вы ускорите погашение «тела» кредита, вы все равно заплатите дяде-банкиру 42000 рублей за первые два года.

Вы можете сказать:

«Мы напряжем всю семью, чтобы выплачивать по 80 000 руб. за ипотеку».

Но что вам мешает платить арендную плату за те же 30 000 рублей и ежемесячно вкладывать 50 000 рублей на сберегательный счет?

Предположим, вы сделали именно это. Что должно случиться? Предупреждение, барабанная дробь: здесь я рассчитал консервативную стратегию с той же ставкой 8%, что и для ипотеки, и вот что происходит:


Если вы откладываете на счет в банке 50 000 рублей в месяц, то за 90 месяцев при стартовом капитале 1,5 миллиона рублей вы накопите 8,8 миллиона!


Другими словами, вы полностью накопите сумму, необходимую для покупки той же квартиры. Оказывается, при нынешних ценах выгоднее снимать и самостоятельно «прийти» к покупке квартиры, чем процентами кормить дядю.

Теперь о переплатах. Если продлить ипотеку на 20 лет, переплата за квартиру, которая изначально стоила 7,5 млн рублей, составит 6,6 млн рублей.


А если сократить срок до 8 лет, переплата составит примерно 2,5 миллиона.


Также не забудьте добавить сюда страхование ипотеки (которая иногда достигает 50-60 тысяч рублей в год), отделку новой квартиры и покупку мебели.

И еще один очень важный момент: если у вас возникнут проблемы с деньгами, хозяин не сразу же выгонит вас на улицу с детьми. Но коллектор, выкупающий долг в банке, даже и сомневается не станет. Тогда вы увидите, какой из дядь обойдется с вами жестче.

Заблуждение №4. Что я буду иметь в старости?

Обычно многие говорят именно так:

«А что я буду есть в старости, если всю жизнь буду снимать жилье, а потом останусь без работы?»

Но здесь вы путаете ипотеку с методом принудительных сбережений. Вы возражаете:

«Ипотека заставит меня не тратить зря эти деньги, а быстрее их выплатить».

Это просто психологическая ловушка и невозможность перестроить свое сознание. Все те же деньги вы можете самостоятельно отложить на инвестиционном счете. Но вы все равно считаете и верите в то, что ипотека – это способ накопления на старость.

Заблуждение №5. Недвижимость легче купить, чем продать.

Как человек, проработавший в сфере недвижимости не один год, могу сказать, что процесс продажи недвижимости во много раз проще, чем процесс покупки, так как самый трудный момент – принять решение о покупке. Заставить покупателя купить недвижимость намного сложнее. В среднем люди покупают 6-8 месяцев, а продажа по ликвидной цене занимет 1,5-2 месяца.

Заблуждение №6. Вложения в ипотеку окупаются и это выгодно

Здесь есть сразу два заблуждения:

1) недвижимость, приобретенная на этапе бетонных работ, всегда дорожает;
2) Если вы «войдете» с ипотечным плечем, все окупится и это выгодно.

За последний год многие риэлторские агентства вытащили из задницы многих ипотечников, которые даже во время этого бума и роста почти ничего не заработали. Прибыль составила 5-6% годовых. Но с такой доходностью можно просто инвестировать в любой банк.

Недоразумение №7. Коммерческая недвижимость никому не нужна.

Под многими объявлениями о продаже коммерческой недвижимости многие комментаторы пишут следующее:

«Кому нужна ваша коммерческая недвижимость? Скоро все будем покупать онлайн! “

Интернету в России более 25 лет. И вот уже 25 лет вы кричите, что скоро будете покупать все в Интернете. Рекордное количество торговых центров построено в России за эти годы. А если отследить через Яндекс карты, что происходит в торговых центрах по выходным, мы увидим бесконечные пробки.

Аптеки тоже позакрываем, собираетесь покупать лекарства из картона? Или мы можем уже распространять рецептурные лекарства через Интернет? Анализы сдавать и лечить зубы тоже научились через интернет? Или вы думаете, что вам разрешат доставлять алкогольные напитки на дом? Вы больше не ходите в бары и рестораны?

Интересно отметить, что такие интернет-магазины, как Wildberries, Ozon.ru и La Moda, почему-то снимают в аренду магазины и открывают распределительные центры. Итак, интернет-революции пока не произошла и не произойдет в ближайшее 20 лет: коммерческая недвижимость как была востребована, так и будет востребованна дальше.

Недоразумение №8. Покупать недвижимость в Москве выгоднее, чем в других городах России.

Недавно было проведено исследование, которое показало, что Балашиха опережает всех и вся по темпам роста инвестиций в недвижимость. Даже Сочи много лет является лидером (несмотря на множество строительных проблем). Например, Краснодарский край растет быстрее Москвы. И Санкт-Петербург его почти догнал. Но многие до сих пор считают, что покупка недвижимости в пределах МКАД – отличное вложение. Темпы роста в различных городах показывают, что если вы хотите заработать на росте, вам нужно искать недвижимость далеко за пределами Москвы.

Заблуждение №9. Недвижимость почти всегда растёт в цене

Посмотрите на график с сайта irn


Видите случаи падения недвижимости? Или, например, вот график, показывающий движение цен в Японии:

Теперь кто-то скажет:

«Мы купили квартиру 20 лет назад, и она выросла в 10 раз».

Но 20 лет назад вы покупали колбасу в 20 раз дешевле. А бензин заливали по другой цене.
Правда в том, что дорожает не недвижимость, а дешевеют деньги.
Не путайте инфляцию, то есть удешевление денег, с ростом цен на недвижимость.

Недвижимость сегодня по темпам роста по большому счету не обгоняет инфляционные процессы. Так что не мешайте номинальную стоимости собственности с реальной ее ценностью.

Заблуждение №10. Недвижимость – простой способ инвестировать

Одна дама в Интернете как то сказала:

«Для начинающих инвесторов недвижимость – самый простой способ выйти на инвестиционный рынок».

Нет, ребята. Это один из самых сложных способов инвестирования. Потому что для этого необходимо понимать, почему, когда и что покупать и в какую недвижимость инвестировать.

Понравилась статья — ставь лайк. Есть что добавить — пишите в комментариях.